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非政府组织与世界贸易组织关系之探讨/刘新宇

时间:2024-07-13 03:31:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9079
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非政府组织与世界贸易组织关系之探讨

复旦大学国际法专业2001级
刘新宇


内容提要:当今全球化愈演愈烈,世界贸易组织(WTO)作为全球化的产物,也应该适应这一趋势。全球化向WTO提出了加强透明度、提高国民社会参与度的要求。非政府组织(Non-Governmental Organization,简称NGO)对于加强世贸组织的民主性和参与性具有重要意义。WTO制度中已经有了关于非政府组织的相关规定和实践。但是相对于国际社会的要求来说,这还远远不够。值得注意的是,WTO中有相当一部分人依旧对非政府组织的介入持有怀疑态度,这是有着深刻的原因的。本文作者建议WTO借鉴其他政府间组织针对非政府组织所采取的措施,切实改善与非政府组织之间的关系。中国刚刚复关,中国领域内的非政府组织的成长与发展有利于维护我国政府和人民的切身利益。

关键词:非政府组织 WTO 透明度 关系


一, 非政府组织对于WTO的价值和意义。
近年来,非政府组织的兴盛发展与其在国际事务上越来越多的参与是与全球化分不开的。全球化被视为是一种“国家内部政治、经济和社会活动的外化”,①——诸如环境污染的全球性的问题更多的需要在国际上得以解决,从而削弱了主权国家在其领土范围内对这些活动的控制能力。对这些全球性问题的承认,带来了更多的国际层面上的谈判与协商,这样也就为国际非政府组织提供了更大的活动空间。
与此同时,WTO也在全球化进程中完成了对GATT的继承,并成功的过渡为迄今为止人类历史上最为完整的一套世界贸易规则体系。当然,非政府组织不可能放弃WTO这个展现其能力的大舞台。正如一位环境问题专家所指出的:“GATT/WTO争端解决机制是迄今为止最为常用来解决国家间有关环境问题争端的机制”。② 因此,他们认为如果撇开了WTO就无法实现他们所要达到的目标和利益。
可以说,非政府组织对于WTO体制的完善具有重要意义:
首先,非政府组织的参与有利于强化WTO的决策能力。当WTO的机构面临一些诸如贸易与环境等非其所长的专业知识时,从非政府组织获取的可利用资料、信息将有利于拓宽WTO对有关问题的分析基础,从而降低WTO决策机构发现事实和推理分析过程中的错误,提高相关机构报告的质量。
其次,非政府组织是由一国或数国的公民或公民的联合发起的并谋求某种公共利益的独立于国家的具有私人性质的组织。③ 可以说,非政府组织代表的是某一个或几个地区公民(团体)的意见。在全球化的态势下,这一公民或团体的意见已经无法通过国家意志的形式来表达。于是,非政府组织便成为这一部分公民的代言人。而与非政府组织的联系对于缺乏透明度的WTO来说,无疑是加强其为公众所认知的最佳途径。
最后,WTO协议中的仅允许缔约国方提供信息的规定无疑造成了一种形式上的垄断。④ 如何打破成员国方提供信息的垄断并创造竞争环境以寻求建立最佳的政策制定机制成为WTO亟需解决的问题。非政府组织的介入提供了一种最佳方案:在WTO中,非政府组织可以扮演一个政府缔约方的情报提供竞争者的角色,这样就能利用其在某一专业领域的智力资源优势,发挥了非政府组织迅速发现问题并能及时做出反应的特长。从而在WTO体系内构架政府和非政府组织的平行竞争机制,以期能更好的发挥各方面优势、集思广益,制定出最适宜的世界贸易政策。

二, 现行WTO制度中有关非政府组织的规定。
WTO各缔约方早已认识到非政府组织的重要意义,因此各方在达成《建立世界贸易组
织的协定》中,已经包含有关于非政府组织的内容。该协定的第五条第二款规定:“总理事会应做出适当安排,以便与在职责范围上与WTO有关的各非政府组织进行磋商与合作。”另外,在1996年6月18日,总理事会通过了《与非政府组织关系安排的指导方针》(WT/L/162)①,建立了一整套WTO与非政府组织的关系框架。这一系列的指导方针包括:1,遵循《建立世界贸易组织的协定》第五条第二款所确立的基本原则;2,各成员方认识到非政府组织能起到增进公众对WTO相关活动的认知程度的作用,因而各成员方愿意提高WTO的透明度并发展同非政府组织的关系;3,为了达到更具透明度的目的,必须保证非政府组织获得更多有关WTO活动的信息,特别是比过去更快地取消对获取有关这些活动的文件限制。为此,秘书处将使相关资料(包括已经取消限制的文件)在互联网上公布;4,WTO秘书处应积极地采用各种方式,发展同非政府组织的直接联系;5,如果WTO各理事会或委员会的主席参加同非政府组织的讨论会或其他会议,他只应代表其本人。除非该理事会或委员会做出其他的特别决定;6,各成员方重申WTO是一个对其成员方的有关权利和义务具有法定拘束力的政府间组织。因此,各成员方认为非政府组织不可能直接参与WTO的工作或其会议。
自1996年以来,WTO秘书处和各成员方以各种方式积极地保持与非政府组织之间的对话,而以上这些方针则起到了指导作用。WTO在发展同非政府组织的关系中进行了如下几种尝试:
第一,允许非政府组织参加部长级会议。在通过了《与非政府组织关系安排的指导方针》后不久,WTO各成员方就非政府组织参加新加坡第一次部长级会议的程序达成了一致意见:1,非政府组织将被允许参加大会的全体会议;2,登记的非政府组织必须符合《建立世界贸易组织的协定》第五条第二款的规定,即必须证明他们的活动与WTO的工作是由联系的。②
1996年12月的新加坡会议是WTO历史上第一次由非政府组织参加的主要会议。总共有159个非政府组织登记并参加了会议,其中的108个非政府组织(235名个人)代表环境、发展、消费者、商业和农民等各方面利益。另外,设在新加坡大会会场的非政府组织中心为与会的非政府组织及其代表提供了会议场所、电脑设施和会议的官方文件等便利措施。
第二次部长级会议于1997年在日内瓦召开,这次会议共有128个非政府组织(362名个人)。在为期三天的会议期间,非政府组织除了参加非正式的工作会议外,还参加了由秘书处主持的日常简报发布会——这是第二次部长级会议的一个特色,并被非政府组织视为一个WTO保证其透明度的真正的信号。③
多哈部长级会议期间,WTO秘书处安排了非政府组织的活动计划。这些计划将由感兴趣的成员方和非政府组织代表协商后达成一致意见。其中正在考虑的有非政府组织参加一些活动包括:1,日常非政府组织简报会。秘书处会为已经登记的非政府组织举行一天一次或两次的有关大会会议进程的工作简报发布会。这些简报发布会将由一些想同非政府组织交流的成员方的部长或官员来主持;2,特定问题的非政府组织简报会。有关一些特定问题的简报也将由总干事或秘书处官员集中向登记的非政府组织发布。相关问题的确定取决于大会的主持国和非政府组织的兴趣所在;3,由秘书处组织的讨论会。WTO秘书处将就非政府组织感兴趣的问题组织讨论会。这些讨论会将在非政府组织中心举行,同时面向所有多哈会议的与会者开放。①
第二,为非政府组织举行讨论会。自1996年以来,秘书处为非政府组织安排了许多讨论会。这些讨论会往往针对一些有关市民社会(civil society)切身利益的特定问题,如其中的三个讨论会是关于贸易和环境问题、一个关于贸易和发展问题等等。这就反映了WTO认识到了市民社会作为一个实体,其本身的权利应受到重视。另一方面,这些讨论会在一个非正式的场合为非政府组织提供了一个同WTO成员方的代表讨论相关特定问题的机会。
第三,同非政府组织保持日常联系。WTO秘书处每天都会从全世界收到大量的非政府组织的询问信函。同时,WTO秘书处的工作人员会定期与非政府组织的代表举行会议——这些会议既是独立的,也是作为秘书处组织非政府组织参加WTO活动的一部分。
第四,一些新的举措。在1998年7月的总理事会上,总干事通知各成员方,秘书处将采取一些新的步骤来增进同市民社会的对话。这些步骤有:从1998年秋开始,WTO秘书处将为非政府组织提供日常工作简报;在WTO官方网站上增加有关非政府组织的相关内容。另外,秘书处还会将其每月收到的由非政府组织提交的论文的目录汇编成册并散发给各成员方。②

值得注意的是,WTO争端解决机构在其报告中也对非政府组织的地位予以确认。 在沸沸扬扬的海龟案中,专家小组和上诉机构前后对非政府组织提供的来文的态度明显不同。在本案中,专家小组认为:“…根据DSU第13条,专家小组掌握着寻找信息和选择信息来源的主动权。在任何场合,只允许争端当事双方和的三方直接向专家小组提供信息。在我们看来,接受从非政府组织途径来的未经征询的信息同DSU的现行规定是不符的。因此我们通知各当事方我们对于这些文件(来自非政府组织的)将不予考虑… ”③
而在上诉机构的报告中,尽管肯定了专家小组评判非政府组织提出的报告的行为是在DSU第12条和第13条授予他的职责范围之内的。但上诉机构着重指出了专家小组在有关是否应该接受未作要求而收到的由非政府组织提供的信息的问题上对DSU相关条款所作的法律解释是错误的。上诉机构回顾了“荷尔蒙案”(WT/DS26),认为根据DSU第13条第2款,专家小组可以从任何相关途径寻找关于案件的信息,也可以咨询任何专家以得到他们关于案件特定方面问题的意见。在这里,上诉机构强调专家小组可以向“任何个人或团体”或“从任何来源”寻找“资料或技术信息”。同时上诉机构也强调了DSU第12条第2款,即“专家小组程序应有充分的灵活性以保证提供高水平报告,而又不会不适当的延误专家小组审案进程”。上诉机构在其报告中指出了本案专家小组在解读“寻找(seek)"时,不必要的太过于注重正式性和技术性而以至于要求“任何个人或团体”首先必须得到专家小组的允许才能提交报告。上诉机构进一步指出:“在本案的情况下,基于实用或其他相关的目的,‘经要求得到的资料’与‘未经要求得到的资料’之间的区别实际上是不存在的。”④因此,DSU授予专家小组寻找资料的权利并不意味着专家小组可以禁止接受那些事先未经专家小组要求而提供的意见。
在本案中,上诉机构的报告直接肯定了非政府组织所提供的信息对于专家小组、上诉机构及当事方的法律上的意义,这就从侧面肯定了非政府组织在WTO争端解决机制中的地位。同时这也意味着非政府组织在WTO体系中的活动范围得以拓宽。另外,本案对今后WTO争端解决机构在处理涉及有非政府组织提供信息的案件也具有垂范作用。

三,评价。
总的来说,非政府组织在WTO体系中的地位有所提高、作用有所增强。正如WTO官方网站上所说的,“WTO自其成立以来的运作历程生动地表明了世界贸易体制从未像现在这样备受公众舆论的关注和审视”。①
然而,WTO各方对非政府组织的介入仍持怀疑态度。因此,非政府组织在WTO中的作用依然有限。有意思的是,持将非政府组织排除在WTO政策制定过程之外的观点的大多是成员国的政府官员(而非专家或学者)。他们认为非政府组织的加入只会扭曲而不是改善WTO的决策机制。综合起来,现在反对者持有以下几种意见,下面我来一一评述:
第一,担心非政府组织代表的是特殊集团的利益。即认为当一个政策决定机构允许游说集团介入后,将存在着某一特殊的利益集团施加不平衡影响的可能性。有一些分析家认为,代表特定利益集团的非政府组织的加入会减缓决议制定的进程进而导致工作效率的降低。②还有一些贸易专家认为许多非政府组织不赞成贸易自由化,因而担心它们的加入会阻挠贸易自由化的发展。
实际上这种担心是多余的。由于代表商业实体(通常是一些贸易保护主义者)利益的代表在WTO中已经存在。因此,纳入非政府组织的代表会产生各种利益集团相互监督、相互牵制的效果。从而抵消WTO中现存利益集团的影响,进而只会是降低而不是增加有特殊利益集团操纵的政策的产生的可能性。
第二,担心非政府组织的加入会影响WTO作为一个多边政府机构的性质。这种观点认为WTO作为一个调整政府间关系的机构,只应保证成员国政府在贸易政策的制定中起主导作用。而非政府组织代表的是一个或数个成员国国内公民的利益。这些公民的利益和他们所在国家的利益如何在WTO体系内得以调和将是一个很大的难题。因此,非政府组织的加入会冲击主权国家在WTO中的地位,会使WTO中国家之间的关系变得更为复杂。③
然而,非政府组织在本质上就具有跨国性的特征,它也有独立参加某些国际事务的能力,这一点早已在联合国体系中得以确认。给予非政府组织在WTO中发言和观摩争端解决程序的机会,并不排除各成员国依然可以闭门议事。由于全球化的影响,一些涉及政治的经济问题愈发需要在国际层面上得以解决。因此,WTO不需要以一个纯粹的处理国与国之间关系的机构的形式存在。可以预见,非政府组织的加入能够强化WTO作为一个国际贸易规则的制定者和监督者的地位。
第三,认为非政府组织不具代表性。此观点认为很难确定非政府组织究竟代表的是哪些人或是多少人的利益。这样就引起了一系列的问题,如怎样来保证非政府组织提供的信息的准确性?非政府组织应采用何种方式来保证它们的代表性和它们对其代表所负的责任?
我认为,非政府组织的代表性问题在WTO对其开放后将更易于解决。所以,不应过多地考虑这个问题。相应的,在国际领域内,对非政府组织地位的重视程度应取决于该组织过去在增进其所参与的国际机构和其所代表的公众之间的联系所作的贡献。
第四,还有一些人提出了非政府组织参与WTO的可操作性问题,即担心控制非政府组织在世界贸易体制内的活动的难度过大。另外有一些观察家认为非政府组织在WTO会议上的出现会使一些成员国由于担心受其国内的指责而不愿暴露其真实的想法。这样反而有违吸纳非政府组织加入WTO以增加透明度这一做法的初衷了。①
有关非政府组织在WTO中活动的具体操作的确还存在着问题。目前WTO可以参照其他国际性经济组织的做法,如世界银行早已建立起一套允许非政府组织参加它的会议和决策过程的程序。同样的,经合发展组织(OECD)近年来也拓展了与非政府组织接触的领域和范围。总之,要让非政府组织高效、更好的参与WTO的有关活动,实际中要克服的困难是有很多的,但过多地担心确实是不必要的。

谈到这里,我们有必要回顾一下历史。众所周知,1999年11月30日至12月3日在美国西雅图召开的WTO第三次部长级会议由于会场外众多民众的示威游行而草草结束,预先拟发动的新一轮多边谈判也淹没在一片反全球化的口号声中。②
尽管西雅图会议以失败告终,尽管其失败的原因有很多,但它给人们最大的警示就是:向WTO发出了其贸易政策制定过程和争端解决程序应更具透明度的讯号。WTO处于正在浮现的全球经济治理结构的核心,世界贸易体制的规则和程序正日益被视为协调好全球范围内经济相互依赖性的关键因素。因此,我们可以肯定的说,WTO无论如何也不能再处于一种“幕后运作”的状态了。
其实早在战后酝酿成立“国际贸易组织”(ITO)时,创立者们已经清楚的预见到了非政府组织将扮演的重要角色。 后来,GATT的第一任行政首长,Eric Wyndham White先生,提出了一项非政府组织议程。他建议ITO:1,起草一份给与磋商地位的非政府组织的名单;2,邀请非政府组织观察员出席ITO大会并允许他们提出议案和自由发言;3,就ITO活动领域内的问题向非政府组织提出咨询;4,任命一个由非政府组织代表组成的顾问委员会。③这一方案可以看出ITO的创始者们对非政府组织作用的充分认识。只可惜ITO由于种种原因未能如愿成立,而以临时协议的形式出现的各方妥协的产物——GATT对这一问题没有充分重视,从而失去了与非政府组织握手的良机。

成都市物业管理条例

四川省成都市人大常委会


成都市物业管理条例


2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过

2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准

第一章 总  则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合成都市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。

  第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,区(市)县房产行政主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。

  街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会,协调物业管理与社区建设之间的关系,配合调解处理物业管理中的投诉,指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

  社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。

  第四条 市物业管理行业协会应当加强行业建设,建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制,促进物业管理业科学、规范、和谐发展。

  第五条 本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平;对于采用新技术、新方法节能降耗的,政府给予鼓励。

第二章 建筑区划

第一节 建筑区划的划分与调整

  第六条 新建建设项目,包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目,其设置的附属设施设备是共用的,应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下,可以分别划分为独立的建筑区划。

  第七条 开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当持建设项目规划设计方案,向区(市)县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。

  区(市)县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分,并告知开发建设单位。

  第八条 确需调整建筑区划的,由区(市)县房产行政主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会,按照本条例第六条的规定,结合当地社区的布局,拟定调整方案,经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分;尚未设立业主大会的建筑区划,由全体业主共同决定。

  业主大会或者全体业主决定前款事项的,应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  尚未划分建筑区划的,应当按照前款比例征得相关业主同意后,按照本条第一款规定执行。

  第九条 建筑区划划分、调整后,市或区(市)县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记,开发建设单位应当向物业买受人明示。

  建筑区划调整后,区(市)县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。

第二节 附属设施设备的配置

  第十条 新建建筑区划内,开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:

  (一)建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰,并不得少于80平方米;

  (二)配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米;

  (三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上部分不低于50%。

  物业服务用房配置不符合前款规定的,规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。

  第十一条 新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第十二条 新建住宅建筑区划机动车停放库(位)与住户数的最低比例标准,由市规划行政主管部门制定。

  本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库(位),具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。

第三节 新建住宅的交付使用

  第十三条 本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件后,方可交付使用:

  (一)住宅生活用水纳入城乡自来水管网,并供水到户;

  (二)住宅用电按照电力部门的供电方案,纳入城市供电网络,不得使用临时施工用电;

  (三)住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的,应当经水务、环保部门审核同意,并确定临时排放的期限;

  (四)住宅区附近有燃气管网的,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的,完成住宅室内燃气管道的敷设,并负责落实燃气供应渠道;

  (五)住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安防等设施设备按设计规范配置到位;

  (六)住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

  (七)按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设,上述设施尚未建成的,应当有可供过渡使用的相应公共服务设施;

  (八)按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置;

  (九)按照规划要求完成住宅区内的绿化建设;

  (十)按照规划要求完成住宅区内停车库(位)的配置;

  (十一)住宅建设工程分期建设的,已建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施;

  (十二)法律、法规规定的其他条件。

  个人建造的自住房屋不适用前款规定。

  第十四条 新建住宅交付使用前,开发建设单位应当向市或区(市)县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续,并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

第四节 新建住宅物业保修金

  第十五条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。

  保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。

  市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

  第十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前,按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向保修金监管账户交存保修金,作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。

  保修金监管账户以建筑区划为单位设立专户。开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时,应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。

  保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。

  第十七条 开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围,承担住宅物业的保修责任;开发建设单位可以自行组织维修,也可以委托他人进行维修。

  第十八条 开发建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会可以提出申请,经市或区(市)县房产行政主管部门核实后,由业主委员会或者社区居民委员会组织维修,其费用在保修金中垫支。

  未设立业主大会的建筑区划,其物业共有部分出现质量问题时,社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。

  市或区(市)县房产行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知开发建设单位。

  第十九条 业主、业主委员会或者社区居民委员会按照本条例第十八条规定程序动用保修金后,开发建设单位应当在收到房产行政主管部门的通知之日起15日内足额补存。

  开发建设单位对维修责任承担持有异议的,可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人补存保修金。逾期不起诉或申请仲裁的,视为其认可承担维修责任。

  第二十条 物业保修期间,开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的,保修金监管机构应将保修金本息余额提存。

  物业出现保修范围内的质量问题时,业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。

  第二十一条 符合下列条件之一的,保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位;开发建设单位已消亡的,保修金本息余额依法列入清算财产:

  (一)未出现属于保修范围内的物业质量问题;

  (二)出现物业质量问题,但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格,或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务;

  (三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议,但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

  第二十二条 保修金存储期满前30日,保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。

  第二十三条 保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况,接受业主和开发建设单位的监督。

第三章 物业的管理主体与物业使用

第一节 业主大会筹备组

  第二十四条 同一建筑区划内,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,设立一个业主大会:

  (一)专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

  (二)首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

  业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由业主共同履行管理职责。

  第二十五条 符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划,其开发建设单位应当书面报告区(市)县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料:

  (一)建筑区划划分意见书;

  (二)业主名册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)物业服务用房配置证明;

  (六)住宅物业保修金交存证明;

  (七)建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明;

  (八)其他必要的文件资料。

  第二十六条 区(市)县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内,抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。开发建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(市)县房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  第二十七条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。

  第二十八条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

  (五)组织产生首届业主委员会委员候选人;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款第(一)至(五)项所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

  第二十九条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起,筹备组职责自行终止。

  筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第二节 业主大会与业主委员会

  第三十条 业主在业主大会会议上的投票权,按照国家有关规定行使。

  业主身份以及专有部分面积的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的,其业主投票权人数按一人计算。

  业主拒付物业服务费、不缴存建筑物专项维修资金的,管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。

  第三十一条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。

  业主大会依法设立后,业主委员会应当就业主大会设立事项向区(市)县房产行政主管部门备案;并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。

  市人民政府应当根据本条例,制定对业主大会监督管理的具体规定。

  第三十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开。

  业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的,区(市)县房产行政主管部门应当责令其限期召开;逾期不召开的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

  除前两款规定外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

  第三十三条 同一建筑区划内有两幢以上建筑物的,可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  业主小组履行下列职责:

  (一)讨论业主大会拟讨论的事项;

  (二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿;

  (三)讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。

  业主小组行使前款规定职责的程序,参照本建筑区划业主大会议事规则执行。

  第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  采用集体讨论形式的,可以按照本条例第三十三条规定,推选业主代表参加业主大会会议;也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

  第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案;

  (三)共有部分的经营与收益分配;

  (四)业主的其他权利与义务;

  (五)违反规约应当承担的责任。

  管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人均具有约束力。

  第三十六条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触,其示范文本由市房产行政主管部门拟订。

  第三十七条 业主大会设立后,业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人:

  (一)管理规约;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)业主委员会工作规则;

  (四)业主大会、业主委员会的其他决定。

  开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时,应当向买受人明示前款所列事项,并将其作为房屋买卖合同的附件。

  第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成,每名委员具有同等表决权,每届任期为3至5年;委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

  第三十九条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。

  第四十条 业主委员会委员应当忠实履行职责,定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训,接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及房产行政主管部门的指导与监督。

  业主委员会不得从事物业服务经营活动,其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

  第四十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是该建筑区划内的业主;

  (二)丧失民事行为能力;

  (三)被依法限制人身自由半年以上;

  (四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (二)拒不履行委员职责;

  (三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;

  (四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

  (五)因其他原因不适合继续享有委员资格的。

  第四十三条 业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未换届改选的,区(市)县房产行政主管部门应当责令其限期改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十四条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十五条 经业主大会决定,可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费:

  (一)全体业主共有部分物业经营收益;

  (二)全体业主共同交纳;

  (三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

  工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况,并接受业主大会、业主的监督。

  第四十六条 两个以上建筑区划共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

  业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府和区(市)县房产行政主管部门、相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。

第三节 物业的使用与维护

  第四十七条 业主、使用人应当合理正当地使用专有部分,禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

  (一)改变房屋承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品;

  (四)排放、制造超过规定标准的噪音、振动;

  (五)违反规定饲养家禽、宠物;

  (六)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

  (七)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

  第四十八条 业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅,不得擅自改变其使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意;并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

  第四十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

  利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规和管理规约的规定,并由业主大会或者相关业主共同决定。

  业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

  第五十条 物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。

  第五十一条 建筑区划内停放车辆,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的,可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

  第五十二条 利用物业共有部分设置机动车停放位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。

  业主大会决定收取场地使用费的,可以委托物业服务企业或者其他管理人收取,并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的,可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。

  第五十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

  专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担;共有部分保修期满后的维修责任,由相关业主按专有部分面积比例共同承担。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,费用由相关责任人承担。

  第五十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  第五十五条 本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金,专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。

  专项维修资金的建立,应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。

  建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法,由市人民政府制定。

  第五十六条 因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,业主、使用人不得拒绝。

  供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入建筑区划提供服务的,业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。

第四章 (前期)物业服务合同

第一节 一般规定

  第五十七条 业主可以根据所在建筑区划的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。

  第五十八条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业或者其他管理人,应当向市房产行政主管部门备案。

  第五十九条 本市实行物业服务项目经理责任制,建筑区划的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。

  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作;其他管理人受聘提供物业服务的,应当遵守法律、法规、规章的规定和行业规范。

  市房产行政主管部门应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理,建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录,向公众提供查询服务;应当制定、公布物业服务力量配备指导标准。

  第六十条 本市实行物业服务重大事件报告制度。建筑区划内发生下列情况之一的,物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员擅自集体撤离建筑区划,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;

  (四)发生群体性事件;

  (五)发生业主、使用人重大伤亡事件;

  (六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

  第六十一条 开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。

  第六十二条 开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

  市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设,对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。

  区(市)县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案,并纳入全市物业管理信用体系。

  第六十三条 物业服务企业、其他管理人及服务机构应当按照有关规定向市或区(市)县房产行政主管部门报送统计报表。

第二节 前期物业服务合同

  第六十四条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含下列内容:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)建设项目规划总平面布局图;

  (四)建筑区划划分意见书;

  (五)物业共有部分清册;

  (六)房屋使用说明书。

  前款第(一)、(二)、(六)项应当参照市房产行政主管部门拟定的示范文本制定。

  第六十五条 开发建设单位在办理商品房销售手续时,应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案:

  (一)临时管理规约样本;

  (二)选聘物业服务企业的证明文件;

  (三)前期物业服务合同。

  第六十六条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前,开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业,提供前期物业服务。

  建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划,应当采用公开招投标方式。

  第六十七条 有下列情形之一的,可以采用协议方式选聘:

  (一)因保密或者国家安全方面有特别要求;

  (二)住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米;

  (三)投标人少于3个。

  符合前款第(一)项规定的,开发建设单位应当提交有关部门的证明资料,并向市房产行政主管部门备案;符合前款第(二)项或者第(三)项规定的,应当报经市或区(市)县房产行政主管部门核准。

第三节 物业服务合同

  第六十八条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及费用标准;

  (三)合同期限;

  (四)违约责任。

  第六十九条 物业服务合同应当约定建筑区划内的下列物业公共服务事项:

  (一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。

  物业服务合同示范文本由市房产行政主管部门会同其他相关行政主管部门拟订。

  第七十条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价、市场调节价,其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

  物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。实行酬金制收费方式的,应当按规定对物业服务的各项资金建账立制,定期公布其收支情况。

  市物业管理行业协会应当制定各类物业的服务等级指导标准等行业规范,定期公布实行市场调节价的各类物业服务费用信息;并可以受委托按照行业规范对物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务质量进行评价。

  第七十一条 物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储,作为物业服务企业或者其他管理人履行合同的保证。

  第七十二条 物业服务企业或者其他管理人承接建筑区划的物业服务时,应当对建筑区划内共有部分及其相应的档案进行查验,发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的,应当书面告知开发建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定,与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。

  开发建设单位、业主委员会应当予以配合;承接查验中确认的问题,相关责任人应当及时整改。

  第七十三条 物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

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  犯罪的中止和未遂是两个概念,它们均属于故意犯罪的形态类型,极易混淆。如何区分犯罪中止与犯罪未遂,在刑法理论界似乎已成定局,而在司法实践中关于犯罪中止与犯罪未遂溯及理论上的争议有悖于法治的基本精神。犯罪中止、犯罪未遂作为犯罪的未完成形态,并不具备刑法所规定的某一犯罪构成的客观要件,因而如何正确区分犯罪未遂与犯罪中止,对行为进行正确地定性和量刑,在司法实践中具有十分重要的意义。


一、犯罪中止——能达目的而不欲

犯罪中止是指在犯罪过程中,自动放弃犯罪或者自动有效地防止犯罪结果发生的情形。

犯罪中止具有:中止的时间性、中止的自动性、中止的客观性和中止的有效性四个特征:

(1)、中止的时间性;犯罪中止必须发生在“犯罪过程中”即:犯罪中止既可以发生在犯罪预备阶段,也可以发生在犯罪实行阶段;犯罪还没有形成结局,既不是未遂,也不是既遂。犯罪既遂后自动恢复原状的,不成立犯罪中止,犯罪未遂后也不可能出现犯罪中止。

(2)、中止的自动性;即行为人认识到客观上可能继续实施犯罪或者可能既遂,但自愿放弃原来的犯罪犯罪意图。

(3)、中止的客观性;

(4)、中止的有效性。犯罪中止,必须是没有发生作为既遂的犯罪结果,否则就不成立犯罪中止。

犯罪中止的成立并不要求没有发生任何犯罪结果,而是没有发生作为既遂标志的犯罪结果。

我国《刑法》第24条规定:“对于中止犯,没有造成损害的,应当免除处罚;造成损害的,应当减轻处罚”。


二、犯罪未遂——欲达目的而不能

犯罪未遂是指已经着手实行犯罪,由于犯罪分子意志以外的原因而未得逞的情形。

犯罪未遂的特征:

(1)、已经着手实行犯罪,犯罪行为进入了实行阶段。

(2)、犯罪未得逞。通常表现为没有发生犯罪结果,但并不是凡是发生了犯罪结果的都是犯罪已经得逞。

(3)、犯罪未得逞是由于犯罪分子意志以外的原因。主要包括三种情况:抑止犯罪意志、抑止犯罪行为和抑止犯罪结果。

我国《刑法》第23条规定:“对于未遂犯,可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚”。


三、犯罪中止与犯罪未遂的异同

(一)犯罪中止与犯罪未遂的相同点

  1、时空范围有重合之处

  犯罪中止与犯罪未遂均可存在于着手实行行为之后犯罪既遂结果发生之前这一时空范围。根据我国刑法第23条关于犯罪未遂的规定,犯罪未遂只能发生在已经着手实行犯罪以后。犯罪中止,虽然从我国刑法的规定来讲,既可以发生在已经着手实行犯罪以后(实行阶段和实行后阶段),也可以发生在尚未着手实行犯罪以前(预备阶段),但实践中犯罪中止主要还是发生在已经着手实行犯罪以后。那么,实行阶段和实行后阶段的犯罪中止与犯罪未遂在时空范围上则完全重合。

  2、犯行均未至既遂

  犯罪中止与犯罪未遂客观上均是在故意犯罪的过程中停顿下来而未将犯罪进行到底,对于结果犯来说是均未造成法定的犯罪结果。即,无论是犯罪未遂还是犯罪中止,虽然都已经在自己主观犯意支配下(直接故意)开始着手犯罪实行行为,但最终还是在犯罪既遂之前基于某种原因中途停止,从而未实现着手实行行为时所追求的犯罪目的和意愿。

  3、均须承担相应的刑事责任