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关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定

时间:2024-07-21 23:33:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8855
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关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定

湖南省岳阳市人民政府


岳阳市人民政府令第3号
《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》



《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》已经2003年6月20日市人民政府第6次常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

市 长:罗碧升
二○○三年六月二十日


关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定

第一条 为全面提高住宅小区的建设质量和管理水平,改善城市居民的居住环境,建设秀美的现代化城市,根据国家有关法律法规的规定,结合我市实际,制订本规定。

第二条 确保住宅小区建设规模。
(1)坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则,住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区(旧城改造中的住宅小区除外)应当达到一定的建设规模,原则上市区不少于8万平方米,县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后,鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区,报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。

(2)住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力,不得越级承接房地产开发业务。

(3)禁止党政机关和事业单位(包括公职人员、已享受房改的人员)组织职工新建福利住房和经济适用住房。

(4)城市规划区内严禁擅自新建私人住宅,严禁无证开发商品住房,严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发,严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。

(5)房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理,会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象,落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理,严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。

第三条 严格住宅小区建设标准。
(1)住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。

(2)新建小区应保证绿地面积达到规定要求,未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。

(3)住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则,又要提高设计艺术,追求美观精致。鼓励建中、高层建筑,新建六层以下(含六层)的楼房,屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计,外墙采用国家认定的合格涂料,做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。

(4)住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审,经专家评审报批同意后,方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的,由规划行政主管部门组织重新评审。

(5)住宅小区建设应严格按照规划设计要求,搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套,并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行,为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的,免交配套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免,其他行政性收费减半收取,六层以下(含六层)配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的,应按有关规定补建,未补建的,全额补交配套费。

(6)住宅小区各项建设工程合格率应达到100%,优良率达到30%以上。
住宅小区竣工后,由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的,不得交付使用,房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。

第四条 加强住宅小区建设管理。
(1)住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划,经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后,报市政府审批。

(2)住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施,各相关部门应按照管理职能各负其责,相互配合,加强监管。

(3)政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标(不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标),由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的,不得对外发包。

(4)开发建设单位要建立质量保证体系,依法办理工程质量监理手续,委托具有相应资质等级的工程监理单位监理,并积极采用新技术、新工艺、新材料,确保住宅建设质量。

(5)住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前,转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。

(6)预售商品房时,必须交清全部土地使用权出让金,取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证,完成预售商品房工程建设总投资的25%以上,已确定施工进度和竣工交付日期,并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时,开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。

第五条 强化住宅小区物业管理。
(1)开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案,并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。

(2)开发建设单位在新建住宅小区预(销)售前,须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理,签订前期物业管理服务协议,并报市房地产管理部门备案。否则,其房屋不得预(销)售。

(3)住宅小区经综合验收合格,且物业管理方案已落实的,开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理,并按有关规定移交相关资产和资料。违者,由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。

(4)住宅销售时,开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务,确保售后维修管理,维护业主的合法权益。

(5)物业管理收费标准由物价管理部门会同房地产管理部门按物业管理单位资质等级和管理区的规模、服务项目进行核定。物业管理单位应公示收费项目、服务内容和收费标准,接受业主的监督和质询。

(6)物业管理企业疏于管理,未履行物业服务合同约定的职责义务,业主投诉多,服务质量差的,房地产管理部门应降低其资质等级,情节严重的,注销其资质证书。




海关总署关于美属波多黎各适用税率有关问题的通知

海关总署


海关总署关于美属波多黎各适用税率有关问题的通知
海关总署




广东分署,各直属海关、院校:
近接对外贸易经济合作部来函称:根据美国协调税制,美国关税区的法律定义包括美国50个州、哥伦比亚特区和波多黎各,中美1979年《贸易关系协定》中的有关规定应适用于美属波多黎各。
据此,请各海关自发文之日起,对于从美属波多黎各进口的货物按照优惠税率征税。2000年1月1日起至本通知下发前多征的税款准予退还。总署已对海关业务系统参数库进行了调整,请各关及时按以下数据接收文件:
1.节点名:ZS31
2.用户名:BULLETIN
3.目录名:〔.H883APP〕
4.文件名:COUNTRY.TXT《国别(地区)代码表》
特此通知。



2000年9月4日
挪用“未还”问题探讨

□陈世炎 黄任泉


【关键词 】 挪用行为 超过三个月 案发前 未还 归还
【内容提要】挪用案件侵犯了财产的使用权,由于理论界对如何理解挪用“超过三个月未还”存在较大的争议,实践中对这类案件的处理较难把握,本文对比不同观点,从理论和实践两个角度就这一问题进行探讨并且提出挪用行为应当始于公款或单位的资金被犯罪嫌疑人挪作他用即由原来的单位使用改变为个人私用,而终于犯罪嫌疑人将挪用的公款或资金归还单位即由个人私用恢复为单位使用,只要案发前犯罪的形态没有改变,就不应以其作为挪用行为终止的时间,对案发后未还的时间仍应计入挪用未还的时间。

近日,在研究一起挪用资金案件诉与不诉的问题时,出现了较大的分歧。案情是这样的:2002年6月份,胡某受聘一供电所电工,负责该供电所辖区一村的用电安全、抄表及收费工作。期间,胡某先后将所收的电费用于个人购房等。经供电所财务与胡某核对,截至2003年3月底,由胡某经手收取应缴但未缴给供电所的电费115000元。随后,胡某外出失去联系,供电所人员多次找其未果。2003年6月中旬,胡某电话委托其妹将房子卖出后归还供电所55000元。2003年9月24日,供电所向公安机关报案。公安机关于2004年1月2日决定立案侦查。2004年3月15日,公安机关向胡某的妻子提取剩余的赃款60000元。
虽然 1997年刑法修订后,最高人民法院于1998年4月6日颁布了《关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的解释》〈以下简称高法解释〉。但是,无论是刑法理论还是刑事实务,仍一直在沿用最高人民法院、最高人民检察院于1989年11月6日颁布的确《关于执行〈关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定〉若干问题的解答》〈以下简称两高解答〉,特别是对于“挪用公款归个人使用,数额较大,超过三个月未还”中的“超过三个月未还”应作如何理解存在众多不同的观点。
第一种观点认为:两高解答中“归个人使用,数额较大,超过三个月未还”的“未还”是指案发前〈被司法机关、主管部门或者有关单位发现前〉未还,行为人挪用行为终止的时间应为案发时即被司法机关、主管部门或者有关单位发现时,只有在此前挪用未还的时间才能计入挪用超过三个月未还的时间,而此后未还的时间应属司法机关、主管部门或者有关单位对其追缴赃款的时间,不应计入挪用未还的时间。持这一观点的人直接引用两高解答,未对其条文前后的语义予以全面而必要的理解。按这一观点,胡某虽有利用经手收取电费的职务便利,将收取的电费挪归个人使用的行为,至2003年3月底供电所与其核对发现而案发,但其在2003年3月前从何时开始挪用,至案发时即2003年3月底前“未还”的时间是否超过三个月无法查清,全案确实难以认定,应作存疑不起诉。
第二种观点认为:挪用公款“超过三个月未还”时间后限,“是指从挪用时到被追查,时间已超过三个月”。挪用案发后未必就立即被有关部门追查,以时间期限计算,“案发前”不等于“追查前”。如果将时间后限限制在“案发前”,则“案发后”至“追查前”这段时间呈现空档,这段时间归还所挪用公款的行为无法适用法律①。持这一观点的人将挪用行为终止的时间界定在被追查时,但因对何时为追查时,以谁为追查主体没有明确,实践中仍难以把握。如本案,如果以供电所发现并追讨为追查时即2003年3月底,则无论胡某是否归还其行为都难以认定为犯罪应作存疑不起诉;而如果以司法机关的立案侦查为追查时即2004年1月2日,则对胡某挪用的115000元应全部认定为犯罪并起诉。这种以追查时来确定犯罪嫌疑人罪与非罪在实践中随意性很大,会出现供电所越早报案公安机关越早立案侦查胡某越有可能在不归还的情况下不构成犯罪的现象。
第三种观点认为:挪用公款“超过三个月未还”的立法规定表明,挪用公款在三个月期限内已退还的,不构成犯罪。但是只要行为人挪用公款未还,期限超过三个月的,就符合挪用公款罪的法定构成要件,至于未还期限超过三个月以后,挪用人还与不还,自愿还与强制还,已不是罪与非罪的法定界限,而是量刑问题了②。持这一观点的人显然没有将行为人挪用行为终止的时间界定在案发时即被司法机关、主管部门或者有关单位发现时,而是以挪用行为人实际归还的时间作为挪用行为终止的时间,依据这一观点,胡某在2003年3月底前已经利用自己经手收取电费的职务便利,将收取的电费115000元挪归个人使用,尽管挪用的起始时间无法查清,但至少可以从供电所财务与其核对时即从2003年3月底开始计算。除2003年6月中旬委托其妹将房子卖出后归还的55000元确实无法查明并证实其被挪用时间是否超过三个月未还,可作存疑不起诉以外。对于其余至2004年3月15日才归还的60000元,应认定为挪用资金归个人使用,数额较大,超过三个月未还,并应予以起诉。
第四种观点认为:挪用公款的“未还”,是指一审宣判前未还③。这种观点与第二种观点大同小异,只不过是将“追查前”的时间明确在一审宣判前而已,这在司法实践中会出现相同的犯罪事实检察机关以有罪起诉而法院作无罪判决的矛盾。根据这一观点,本案在公安机关向胡某的妻子提取剩余的赃款60000元后,应视为在一审宣判前归还,对胡某的行为不应认定为犯罪。
对比上述四种观点不难看到,对于同一案件事实用不同的理论去指导就会产生不同的结论,这在实践中容易造成执法上的混乱。有必要对挪用“未还”这一问题从理论和实践两个角度进行重新的审视并给予必要的明确。在上述不同观点中,笔者赞同以实际归还时间作为挪用行为终止时间的观点,理由是:
第一,挪用行为侵害了财物所有权中的占有、使用、收益权,其权能从财物被挪用时起即告丧失,至归还时恢复。
“挪用”,按字面解释,“挪”即移动,“用”指使用,“挪用”就是指移作他用,即改变事物的本来用途,转移作其他用途。它包括两方面的含义,一是把原定用于某方面的钱移到别的方面来用;二是私自用(公家的钱)④。挪用罪中的挪用,正如以上所述,从立法原意、该罪在刑法分则中的体例及其侵害的客体三个层面来看,其含义是私自用(公家的钱)。而“还”也有两层含义,一是返回原来的地方或恢复原来的状态;二是把借来的钱或物还给原主⑤。未还有三种情况,一是因行为人的主观故意,而造成未还;二是因行为人的主观过失,而造成未还;三是因意外事件或不可抗力的原因而造成的未还。但无论上述何种原因造成的未还,只要挪用人实施了挪用公款数额较大、且超过三个月未退还的行为时,即视为“挪用公款数额较大、超过三个月未还”的挪用行为⑥。三个月是衡量挪用公款归个人使用行为是否构成犯罪的时间标准。只要超过三个月并在三个月内未还的,即可构成犯罪⑦。挪用罪因是私自用(公家的钱)不存在借,“还”在条文中只能作恢复原来的状态的理解。因此,“挪用公款或资金归个人使用,数额较大,超过三个月未还”其挪用行为应当始于公款或单位的资金被犯罪嫌疑人挪作他用即由原来的单位使用改变为个人私用,而终于犯罪嫌疑人将挪用的公款或资金归还单位即由个人私用恢复为单位使用。只要这一时间跨度超过三个月就应认定挪用行为人的行为构成犯罪。
第二、挪用犯罪是刑法理论中继续犯的一种,犯罪终止的时间应为归还的时间。
挪用行为在一定时间内处于继续状态,具有行为的单一性、时间的持续性和客体的统一性,符合继续犯的特征⑧。犯罪的形态始终都处于不间断的状态即被挪用的公款或资金从一开始就一直处在被犯罪嫌疑人控制并使用的状态,并未因被司法机关、主管部门或者有关单位的发现而改变,侵害行为也没有因为司法机关、主管部门或者有关单位的发现而停止侵害,其犯罪的形态只有在犯罪嫌疑人将挪用的公款或资金归还单位即由个人私用恢复为单位使用或者是被挪用的资金〈在这里仅指独资企业〉虽未归还但得到了所有权人的同意由先前的挪用行为转化为欠款债务的情况下才改变,如某个体私营公司驻省外的业务代表许某,将平时收取的货款挪用,至年终结帐时仍有65000元无法归还,公司总经理考虑到许某的业务能力,允许其欠款并分期归还,在这种情况下,许某挪用的犯罪形态得以改变。因此,第一种观点以案发时间作为挪用行为的终止时间,将案发前的未还的时间计入挪用未还的时间而将案发后实际还未还的时间归属于司法机关、主管部门或者有关单位追缴赃款的时间不计入挪用未还的时间显然不符合刑法关于继续犯的理论。如果这种观点可以成立,那么,同属继续犯中的非法拘禁案,是否同样也可以将案发后公安机关解救人质的时间不计入非法拘禁的时间,这值得商榷。
第三、以归还的时间作为挪用行为终止的时间符合罪刑相适应的原则,也利于对国有或私营企业财产的保护。
正如前述,挪用行为一旦实施对财物所有权中的占有、使用、收益权的侵害即告开始,至归还时才恢复。挪用行为持续时间的长短,在很大程度上体现了该行为的社会危害性程度,其侵害的时间越长,社会危害性越大,所应承担的刑事责任也应当越重。而且,如果不将挪用行为终止的时间界定在实际归还的时间,在实践中还会出现挪用行为人只要在三个月内将挪用数额较大的公款的行为主动向司法机关、主管部门或者有关单位报告,则其挪用行为无论持续多久,也无论最终是否归还,永远都无法受到刑法的追究等规避法律的现象。这将造成很大的司法漏洞,给犯罪嫌疑人可乘之机,不利于对国有或私营企业财产的保护。如:李某系某机关财务科长,2003年3月25日,应其朋友运输个体户朱某的请求,将其保管的帐外资金120000元私自借给朱某建房,朱某承诺两个月内归还,后因朱某的运输车发生重大交通事故,朱某被刑事拘留并被判赔偿20万元,朱某之妻向李某表示暂无法归还120000元,同年6月15日,李某将自己挪用公款的事情向单位的领导交代并表示会尽快还上,单位领导责令其立即归还,同年6月20日因群众举报检察机关立案侦查,但李某至今都未归还。
第四,对刑法司法解释条文的理解应遵循合法性和合理性的原则。
刑法司法解释在一定的情况下可以超出刑法立法原意,但不能超出刑法用语可能的含义,这是合法性原则对刑法司法解释的具体要求⑨。而刑法司法解释的合理性原则,是指刑法的解释要合乎法理、人伦常理和社会发展需要之理⑩。对两高解答的理解同样应在这两个原则的框架内进行。
首先,无论是刑法条文还是相关的司法解释都未明确将挪用行为的终止时间界定在案发前〈即被司法机关、主管部门或者有关单位发现前〉,因此,不应直接就将两高解答中所称的案发前定义为挪用行为终止的时间。
其次,两高解答是针对“挪用公款罪有三种不同的情况,在处理时应当注意”的问题所作的解答,其解答的前提条件是“有罪应如何处理”而不是“如何认定挪用公款罪”,结合该条文前后的语句对其含义应作“挪用公款归个人使用,数额较大,超过三个月后在案发前〈被司法机关、主管部门或者有关单位发现前〉未还,构成挪用公款罪。如果挪用公款数额较大,超过三个月后在案发前已全部归还本息的,可不认为是犯罪,由主管部门按政纪处理”的理解,也就是说在同样是挪用公款归个人使用,超过三个月未还,都构成挪用公款罪的情况下,在案发前是否归还是处理和不处理的关键,案发前未还构成挪用公款罪应处理,案发前归还本息的可不认为是犯罪不处理。而不能作“挪用公款归个人使用,数额较大,案发前〈被司法机关、主管部门或者有关单位发现前〉超过三个月未还,构成挪用公款罪,未超过三个月未还不构成挪用公款罪,案发后未还的时间不计入挪用的时间”的理解,这种理解是对罪与非罪的理解,显然曲解了两高解答的应有之意,并且,对两高解答作此理解其结果会造成如前述的司法漏洞,也违反了刑法司法解释合理性之原则。
再次,高法解释与两高解答存在明显的区别:⑴、两高解答是针对“挪用公款罪有三种不同的情况,在‘处理’时应当注意”的问题所作的解答,而高法解释是针对“挪用公款罪,应区分三种不同情况予以‘认定’”的解释;⑵、两高解答“挪用公款数额较大,超过三个月后在案发前已全部归还本息的,可不认为是犯罪,由主管部门按政纪处理”,而高法解释“挪用公款归个人使用,数额较大、超过三个月未还的,构成挪用公款罪。挪用正在生息或者需要支付利息的公款归个人使用,数额较大,超过三个月但在案发前全部归还本金的,可以从轻处罚或者免除处罚。给国家、集体造成的利息损失应予追缴”。“可以从轻处罚或者免除处罚”的前提条件是行为人的行为构成犯罪,因此,从高法解释中可以明确得出挪用公款归个人使用,数额较大“未超过三个月归还,不构成挪用公款罪”、“超过三个月未还,构成挪用公款罪”和“超过三个月但在案发前全部归还本金的,构成挪用公款罪,可以从轻处罚或者免除处罚”三种涵盖挪用公款归个使用,数额较大罪与非罪、罪轻与罪重全部情形的结论。显然,高法在解释挪用公款罪的认定时没有将挪用行为终止的时间界定在案发前,只将案发前是否归还作为量刑的情节而不再作为定罪的要件,在司法实践中,只能遵循合法性和合理性的原则对两高解答和高法解释作出正确的理解和适用。


①参见陈兴良主编:《刑法新罪评释全书》,中国民主法制出版社1995 年版,第816页
②参见赵秉志主编:《刑法争议问题研究》〈下卷〉,河南人民出版社1996年版,第208-209页
③参见卢铁峰编著:《重点新罪名适用精解》,中国检察出版社2000年版,第386页
④参见《现代汉语词典》〈2002年增补本〉,商务印书馆,第939页
⑤参见《现代汉语词典》〈2002年增补本〉,商务印书馆,第549、472页
⑥参见刘家琛主编:《新刑法条文释义》〈下卷〉,人民法院出版社1997年版第1691页
⑦参见张穹主编:《贪污贿赂渎职“侵权”犯罪案件立案标准精释》,中国检察出版社2000年版,第61页
⑧参见陈兴良主编:《刑法适用总论》〈上卷〉,法律出版社1999年版,第649--651页
⑨参见李希慧著:《刑法解释论》,中国人民公安大学出版社1995年版,第83页
⑩参见李希慧著:《刑法解释论》,中国人民公安大学出版社1995年版,第88页

〈作者单位:福建省南安市人民检察院〉