2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍，并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。
笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。

一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端

我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。
在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。

二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想

1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：
出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位；
出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人；
承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人；
使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人；
投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
（1）开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。
（2）地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。
（3）地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
（4）融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款；
②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金；
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入；
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款；
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款；
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债（信托）、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。
在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。

三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍

1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》（草案）中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是，值得我们注意的是，在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”（见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书）
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。
因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
（1）契税、房产税
中国 俄罗斯


中俄总理第六次定期会晤联合公报


　　9月8日，正在俄罗斯进行正式访问的中国国务院总理朱镕基和俄罗斯总理卡西亚诺夫在圣彼得堡签署了中俄总理第六次定期会晤联合公报。联合公报全文如下：

　　应俄罗斯联邦政府总理卡西亚诺夫的邀请，中华人民共和国国务院总理朱镕基于二００一年九月七日至十二日对俄罗斯联邦进行正式访问，其间于二００一年九月八日在圣彼得堡举行了中俄总理第六次定期会晤。

　　中华人民共和国国务院总理朱镕基与俄罗斯联邦总统普京、俄罗斯联邦政府总理卡西亚诺夫和俄罗斯联邦联邦会议联邦委员会主席斯特罗耶夫分别举行会见和会谈。双方就扩大两国政治、经贸、科技和人文等领域的互利合作和紧迫的国际问题深入交换意见，并达成广泛共识。

　　中华人民共和国国务院总理和俄罗斯联邦政府总理强调，中华人民共和国主席江泽民和俄罗斯联邦总统普京二００一年七月十六日签署的《中华人民共和国和俄罗斯联邦睦邻友好合作条约》标志着两国平等信任的战略协作伙伴关系开始进入新阶段，为切实扩大双边各领域互利合作创造了条件。

　　为解决中俄关系新阶段的任务，双方将共同努力，加强中俄总理定期会晤机制的作用，并提高该机制所有联合机构的工作效率，将双边合作提高到更高水平。

　　中俄总理对中俄总理第五次定期会晤（二０００年十一月三日）以来在经贸和人文领域合作方面取得的进展表示满意。

　　二０００年双边贸易额超过８０亿美元，创历史最高纪录。二００一年双边贸易继续迅猛增长。前七个月贸易额达５５．４亿美元，增长２９．９％。实施大型油气项目、发展民用航空技术、核能、新技术领域合作方面的工作有所进展。这表明中俄经贸合作前景广阔，两国政府将继续予以大力推动。

　　双方认为，将人文问题纳入中俄总理定期会晤机制将有助于加强在教育、文化、卫生、体育、旅游和媒体领域的合作，扩大并巩固中俄人民相互理解、信任和友好的社会和精神基础。双方满意地指出，两国有关部门和单位已通过并顺利实施上述领域的具体合作计划，共同开展了一系列重要活动。

　　中华人民共和国国务院总理和俄罗斯联邦政府总理积极评价中俄总理定期会晤机制内所有委员会及各分委会自第五次定期会晤以来所做的工作。

　　双方对中俄总理定期会晤委员会第五次会议纪要，中俄教育、文化、卫生、体育合作委员会第一次会议纪要和第二次会议纪要，以及在中俄总理定期会晤委员会框架内成立中俄通信与信息技术分委会表示赞同。对中俄教育、文化、卫生和体育合作委员会各分委会和中俄总理定期会晤委员会通信与信息技术分委会条例予以批准。

　　中俄总理第六次定期会晤期间签署了下列文件：

——《中俄总理第六次定期会晤联合公报》

——《中俄总理定期会晤委员会第五次会议纪要》

——《关于一九九七年六月二十七日＜中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府关于建立中俄总理定期会晤机制及其组织原则的协定＞的议定书》

——《中俄总理定期会晤委员会通信与信息技术分委会条例》

——《中华人民共和国政府和俄罗斯联邦政府关于促进航空安全的协议》

——《中俄关于共同开展铺设俄罗斯至中国原油管道项目可行性研究工作的总协议》

——《中国航空器材进出口总公司与俄罗斯航空出口公司关于购买五架俄制图２０４－１２０型飞机的合同》

——《中国外经贸部和俄罗斯经贸部关于相互提供二００一至二００二年中俄相互供货指导性清单的换文》

——《关于成立中俄化肥生产和进出口商联合会的协议》

　　中俄总理同意，应按以下方向进一步开展两国经贸合作工作：

　　（一）确保双边贸易持续增长；通过实现相互供货多样化及采用新的、先进的贸易形式和方法来达到贸易平衡；通过提高机械和高科技产品的比重优化贸易结构；增加相互投资；完善两国企业合作的法律和其他条件。

　　（二）实施中俄石油管道建设项目并于二００五年投入运营；继续开展天然气领域的相互协作，包括建设天然气管道和俄罗斯参与发展中国的天然气工业；支持两国公司合作勘探开发俄罗斯境内油气田以及中方参与俄境内油气田的开发；继续支持两国公司开展石油贸易。

　　（三）扩大动力机械制造和能源设施建设领域的合作，并在动力设备的研制和生产方面开展合作。

　　（四）在航天领域，包括卫星及其应用技术、空间科学及相关技术、基础元器件及工艺技术等方面开展深入、实际的合作，以和平研究并开发宇宙空间。

　　（五）积极开展民用航空领域的相互合作，包括促进航空安全，向中国销售新一代俄产飞机；就中方投资俄航空工业问题进行商讨。

　　（六）缔结两国政府部门间有关民用航空技术研究和生产领域进行长期合作的协议，并就实施该协议建立政府部门间联合机制。

　　（七）继续进行和平利用核能领域的合作，包括进一步加强核电和核燃料循环方面的合作。

　　（八）继续扩大科技合作；共同开发高新技术并使其成果产业化，包括利用两国有关的科技园进行上述工作。

　　（九）鼓励进一步扩大地区，特别是边境地区的直接经贸联系，完善边境地区交通运输和口岸设施的工作。

　　（十）通过实施大型投资项目，发展两国森林资源开发和利用领域的合作。

　　（十一）进一步发展交通基础设施，在协调发展亚欧之间的交通干线方面开展合作。

　　（十二）扩大和完善银行间合作，提高银行对经贸和科技联系的服务水平。

　　（十三）在协调移民进程方面开展相互协作，包括研究建立联合工作机构的可能性。

　　（十四）积极开展环保领域，首先是边境地区环保领域的相互协作。

　　中俄总理同意按以下基本方向进一步开展两国人文领域的合作：

　　（一）扩大互换留学生方面的合作，加强校际交流，制订建立联合教学机构的方案，发展中国俄语中心和俄罗斯汉语中心，加强中小学学生之间的联系。

　　（二）在对等原则基础上定期举办文化节，制订并实施包括在电视、电影和戏剧艺术等领域的文化合作项目，开展文艺人才培训方面的合作，制订并协商相互设立文化中心的构想。

　　（三）开展中俄体育组织的密切协作，交流体育训练包括备战奥运会方面的经验。

　　（四）推广中俄医药学，包括两国传统医药学方面的成果。

　　（五）大力开展旅游交流。

　　（六）开展中俄媒体之间的合作。

　　（七）大力促进地区和有关组织之间发展教、文、卫、体领域的直接联系。

　　双方认为，中俄同为联合国安理会常任理事国，对捍卫国际和平与安全负有重大责任。中俄愿共同努力，维护《联合国宪章》的宗旨与原则，加强联合国及其安理会在国际事务中的中心作用，并以此推动在国际法基础上建立多极化世界。

　　双方认为，世界和平与经济发展同维护和巩固全球战略稳定密不可分。双方确信，一九七二年的《反导条约》是国际安全和战略稳定的基石，并赞成维护和遵守现有条约。中俄呼吁裁谈会尽快就防止外空军备竞赛问题展开谈判并缔结有关国际法律文书。

　　双方对中东暴力升级表示严重关切，并讨论了伊拉克问题、朝鲜半岛形势、阿富汗局势。

　　双方表示，愿加强相互协作，以政治手段和平解决地区冲突。

　　双方指出，在“上海合作组织”框架内发展长期稳定的经贸关系，符合该组织所有成员国的根本利益，有利于促进解决成员国面临的重大经济问题，巩固地区稳定与安全，为世界和平与发展作出重要贡献。双方重申，在打击恐怖主义、分裂主义和极端主义领域开展相互协作对保障该组织成员国国家利益具有特别紧迫的意义。

　　中俄愿在发展“上海合作组织”框架内的经济、人文和其他领域密切合作方面相互协作，并为此运用双方发展经贸关系的现有经验和潜力。

　　双方相信，二００一年九月十三日至十四日在阿拉木图举行的“上海合作组织”成员国首次总理会晤，必将为规划六国经贸合作、制定中亚地区贸易和投资政策创造良好条件。

　　中华人民共和国国务院总理和俄罗斯联邦政府总理指出，第六次总理定期会晤取得了重要的具体成果，是在中俄关系特有的友好和建设性气氛中进行的。

　　双方商定将于二００二年在中国举行中俄总理第七次定期会晤。具体时间将通过外交途径另行商定。