中国证券监督管理委员会


公开发行证券公司信息披露编报规则第10号——从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定
证监会



第一条 为规范从事房地产开发业务的公司（包括专营房地产业务公司及兼营房地产业务公司，以下简称发行人）公开发行股票的信息披露行为，保护投资者的合法权益，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，制定本规定。
第二条 发行人为首次公开发行股票而编制招股说明书时、除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关招股说明书内容与格式准则的一般规定外，还应遵循本规定的要求。
第三条 发行人应针对自身实际情况披露风险因素。对这些风险因素能够作出定量分析的，应进行定量分析；不能作出定量分析的，应进行定性描述。
（一）结合自身具体情况，披露以下风险因素，包括但不限于：
项目开发风险。应披露在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。
筹资风险。应披露公司筹措资金时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。
销售风险。应披露开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影响的风险。
土地风险。应披露土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。
合作和合资项目的控制风险。应披露对合作、合资开发项目，如果没有实际控制权将增加不确定性的风险。
工程质量风险。应披露已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险。
其他风险。应披露税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政策变化对公司的不利影响的风险。
（二）项目开发中如存在“停工”“烂尾”“空置”的情况，应做特别风险提示。
（三）披露的风险对策应是已采取的或拟采取的切实可行的具体措施。
第四条 发行人应专节披露公司资质等级取得情况和相关证书，持有房地产专业或建筑工程专业资格专职技术人员数目，公司开发建设中采用的新工艺和新技术等情况。
第五条 发行人应披露公司的主要经营策略及市场推广模式，包括但不限于：
（一）房地产经营的市场定位及主要消费者群体；
（二）主要从事房地产项目的类型：如主要以出售为主，还以出租为主；经营模式是自主经营开发，还是合作、合资开发；主要从事住宅开发还是办公楼开发等。
（三）房地产项目的定价模式和销售理念。
（四）采用的主要融资方式；
（五）采用的主要销售模式；
（六）采用的的物业管理模式；
（七）公司经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面的竞争力。
第六条 发行人应专节披露公司经营管理体制及内控制度。包括但不限于：
（一）房地产开发项目决策程序；
（二）开发项目管理架构的设置；
（三）公司质量控制体系，包括对施工单位的质量考核办法；采用新材料、新工艺的质量控制办法；对特殊环境的项目的质量控制。
第七条 发行人应专节披露房地产行业概况及业务特点，包括但不限于：
（一）房地产行业概况；
（二）房地产业务的性质和特点；
（三）主要开发项目所处地区的市场分析；
（四）房地产开发流程图。
第八条 发行人应专节详细披露在开发过程中涉及的各项具体业务的运行情况，包括但不限于：
（一）如何选择房地产项目的设计单位、设计方案；
（二）如何选择施工单位，如何管理、监督施工单位；
（三）如何选择监理单位；
（四）对出租物业的经营方式。
第九条 发行人应专节披露公司所开发的主要房地产业务项目的情况。可按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序披露各项目基本情况，包括但不限于下列情况：
（一）项目应具备的资格文件（含土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证、房产证等）取得情况；
（二）项目经营模式，如属合作、合资开发，应简要说明合作方情况、合作方式、协议履行情况等；
（三）披露项目位置及土地的取得手续是否完备；
（四）对完工或开工项目应披露主体工程施工是自建还是出包方式，承包方是否分包。并披露施工单位的资质等级及基本情况；
（五）对在建项目应披露预计总投资和已投资额，工程进度（包括开工时间、预计竣工时间，实际进度与计划进度出现的较大差异及原因，项目是否存在停工可能）；
（六）工程质量情况，如监理单位的意见及质量监管部门的验收报告。对已交付使用的商品房是否有质量纠纷；
（七）项目的销售情况，对采用预售方式的，应披露预售比例；
（八）代为收取的住宅共用部分、共用设施设备维修基金的执行情况。
第十条 发行人应参照第十条的要求披露募股资金拟投资项目，及募股资金占项目总投资的比例，缺口资金的解决方式。
第十一条 发行人应专节披露公司的土地资源。包括但不限于项目名称、所处地理位置、占地面积、规划建筑面积、土地用途、相关法律手续是否完备等。
第十二条 发行人发行上市前应聘请具有证券从业资格的资产评估机构对公司存货，包括开发成本及开发产品（但不包括代建工程）、出租开发产品、周转房等进行资产评估。在招股说明书中披露资产评估结果和主要项目的资产评估方法，并注明本次资产评估仅为投资者提供参考，有
关评估结果不进行帐务调整。
第十三条 发行人应根据本规定编制招股说明书概要。
第十四条 本规定由中国证监会负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。



各拟公开发行股票的从事房地产开发业务的公司：
为规范公开发行股票的从事房地产开发业务的公司的信息披露行为，保护投资者合法权益，我们制定了《公开发行证券公司信息披露编报规则第10号－从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》和《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业
务的公司财务报表附注特别规定》，现予发布，请遵照执行。
今后，房地产行业类公司可按照《中国证监会股票发行核准程序》（证监发〔2000〕16号）的规定报送申请发行股票材料。我会《关于1993年申请公开发行股票企业产业政策问题的通知》（证监发字〔1993〕65号）、《关于股票发行工作若干规定的通知》（证监〔1
996〕12号）、《关于做好1997年股票发行工作的通知》（证监〔1997〕13号）中关于房地产行业发行股票的限制性规定同时废止。



2001年2月6日
最高人民法院民事审判庭


最高人民法院民事审判庭关于冯群英与覃国义、覃国伦房屋继承纠纷申诉案的复函

1983年8月25日 〔82〕民他字第28号

广西壮族自治区高级人民法院民庭：
关于冯群英与覃国义、覃国伦房屋继承纠纷申诉一案，我们同意你院第一种意见。即：根据冯群英与养祖母、养父母的权利义务关系，她应继承遗产的大部分。小部分由周玉梅继承。周已死，由其子女继承。周的子女如为周的遗产继承发生纠纷，可另案处理。以上意见，供你院处理该案时参考。

附：广西壮族自治区高级人民法院请示
最高人民法院：
我院审理的冯群英与覃国义、覃国伦房屋继承纠纷申诉一案我们在处理上意见不一致，为慎重起见，特向你院请示。
一、案 情
讼争之房屋座落于柳州市鱼峰路126号，是冯华的祖遗财产，原系简陋的旧木板平房，后经冯华母亲、冯华及冯之前妻潘秀珍数次修建成砖、木结构的瓦面楼房，楼上自住，楼下出租。
冯华和潘秀珍无子女，于解放前和解放后相继接冯群英、冯凤英作养女。1959年潘秀珍病故。同年冯华被劳动教养。从此冯群英、冯凤英与冯华母亲相依维生，同时还在物资上接济冯华，精神上给冯华安慰。1960年下半年冯母病故，由冯群英、冯凤英姐妹及其冯家亲属埋葬。1961年冬冯群英出嫁并参加工作，嫁后仍与冯来往，1962年冯华获解除劳动教养并在街道就业。不久，将房屋再次修理。1973年秋，冯华与周玉梅结婚。1974年7月，冯凤英亦病亡。冯、周婚后，因周凶恶和对冯群英姐妹不好，冯劝冯群英少回，冯群英对周也不■意，因此，冯群英就很少回冯家了。
周玉梅与冯华结婚是她的第三次再婚。她第一个丈夫覃天喜，是柳江县福塘公社人，婚生有覃杰朝、覃杰捐、覃国义、覃国伦等四个儿子。1959年覃天喜患精神分裂症上吊自杀而死。1960年周玉梅带着覃杰朝、覃国义、覃国伦等三个小孩与柳州市郊区雅儒大队曾新贵再婚。不久，覃杰朝从工作岗位上下放回柳江县福塘生父家务农。覃国义、覃国伦则继续留下随母亲和继父曾新贵生活。曾、周婚生女孩曾巧玲。1964年，周玉梅和曾新贵离婚，周玉梅带着前夫小孩覃国义、覃国伦独立生活。曾巧玲也跟随生活过。1970年，覃国伦被招收到南宁手扶拖拉机厂当工人。1971年，覃国义被招收到柳州市活塞环厂当工人。1973年，周玉梅与冯华结婚，家庭成员除夫妻外，尚有冯华原接养的冯凤英。周、冯婚后，覃国义以母子关系常从工厂到冯家和其母亲周玉梅及冯华、冯华养女冯凤英生活。1974年冯凤英病死、覃国义即将自己的户口、粮食关系从工厂转到冯家，并在冯家住、食，对冯华购买的单车也拿来使用。1976年4月，冯华患最后一次病，冯华养女冯群英，冯华妹妹梁家凤以及覃国义对冯华均曾照看护理，冯华死后，后事主要由周玉梅、冯群英、梁家凤及冯华所在组织决意，料理，埋葬费是死者本身的遗款、遗物单车、收音机的变卖款及死者原所在工厂的补助金。冯华欠覃国义之款，经冯群英、周玉梅、梁家凤等人举行的家庭会议决定将冯遗物收音机归覃国义所有以抵偿。覃国义对冯华此次病也参与了照顾，对冯华后事也有所参与，埋葬冯后因国家征用冯的坟地，覃国义还曾将冯华的尸骨迁他处另葬。周玉梅、冯群英、梁家凤等议定，冯华的房屋遗产除由周玉梅居住外，其余出租，以租金维持周玉梅生活。故冯华养女冯群英当时未提出继承主张。
1979年5月，覃国伦从南宁手扶拖拉机厂调往柳州市工作，他将户口直接转到生母周玉梅家，从此母子三人共同生活。1979年7月1日，周玉梅摔跤致死，覃国义兄弟把母亲尸体运回其原籍即其生父家乡坟地埋葬。
周玉梅死后，冯群英诉到法院，要求继承其养父冯华的遗产房屋。覃国义、覃国伦认为冯群英无理，以该房遗产是冯华、周玉梅夫妻共同财产，冯死后，冯的房屋遗产已为周继承，同时，冯生前，已与他俩形成当然的继父子关系，他们也有权继承冯的房屋遗产，因而发生纠纷，诉至柳州市鱼峰区法院，鱼峰区法院于1980年11月第一审判决覃国义兄弟理由不能成立，无继承权。冯华与周玉梅的遗产房屋归冯群英继承。覃国义兄弟不服上诉。第二审柳州市中级人民法院维持原判，第一、二审判决的理由是：周玉梅在改嫁冯华之前，周的两个儿子覃国义、覃国伦均已成年，参加了工作独立生活，非随母改嫁到冯华家。该兄弟俩在冯华家与冯华及其母亲共同生活，是姻亲寄居关系。覃氏兄弟从未承认过冯华是他们的继父，在工厂中所填履历表家庭成员栏也未填冯华是继父。而讼争之遗产房屋，是冯华祖遗，后又经冯华、冯华前妻，冯华母亲改建的房屋，并非冯华、周玉梅夫妻共同生活时所建，在认定夫妻共同财产时不能不考虑这一历史事实。故周玉梅前夫子女无权继承冯华的祖遗财产。
二、我们的意见
我们大多数人意见是周玉梅与冯华是合法的夫妻关系。冯华先周玉梅而死，周玉梅和冯华养女冯群英是冯华遗产的同一顺序的继承人。那么，周玉梅死后，她继承所得的一份财产，当然可以由其亲生儿子，近年又尽过义务的覃国义、覃国伦依法继承。对周这份遗产，作为养女冯群英因相互少来往，可不继承。覃国义、覃国伦与冯华不是继父子关系，虽是姻亲关系，生活上有过互相照顾，覃氏兄弟还参与过后事，但不能因此主张有继承权和财产所有权。鉴于该号房屋是冯华祖遗。冯华与其生母，前妻潘秀珍共同维修改建现状。1959年冯华被劳动教养后，1960年上半年其妻潘秀珍病故后，冯群英尽过埋葬义务，此后冯群英与冯母相依为生。1960年下半年冯母病死，冯群英又尽了埋葬义务，在养祖母、养母死后，作为养孙女和养女的冯群英就已开始继承其养祖母、养母潘秀珍的一份遗产房屋，至冯华死后，养女冯群英又和周玉梅继承养父冯华的一份遗产房屋。因此，即使冯群英不再继承周玉梅份额的房屋遗产，其应继承的份额也应比覃国义、覃国伦多，方显合理，即冯群英应占五分之三或四分之三，覃国义，兄弟只占五分之二或四分之一。
以上意见与柳州市鱼峰区人民法院及柳州市中级人民法院的判决不一致，哪一方较为正确、合法？另外一个意见是少数人的意见，认为：覃氏兄弟是以血缘关系主张继承的，他们所能继承的是周玉梅的分额，那么，同血缘的还有原籍的两个兄弟。在雅儒还有曾巧玲。他们虽还未主张继承，但应承认他们有继承权、或者说，覃氏兄弟原籍产业未有分家。尚有房屋财产继承权，曾巧玲在雅儒也另有房产可继承，是否他们都不应争继承周玉梅之遗产了？本案应如何处理较为妥当？请复示。
1982年8月26日